Wer zahlt Maklerprovision bei Verkauf? – dos and don´ts des Immobilienmaklers

Wer zahlt Maklerprovision bei Verkauf? Wie hoch sind Maklergebühren? Was darf der Immobilenmakler und was nicht? Haben Sie schon einmal mit einem Immobilienmakler zu tun gehabt? Wahrscheinlich eher nicht. Deshalb wissen die meisten Leute auch nicht, worauf sie achten müssen. Hier ist eine Übersicht für Sie! Egal ob Kauf oder Verkauf, Miete oder Eigentum: Immobiliengeschäfte kommen oft nicht ohne Makler aus.

Sie kennen den Markt, haben Kontakte und wissen, wie der Hase läuft. Aber wer mit einem Immobilienmakler Geschäfte macht, hat oft kaum Kenntnis von den üblichen vertraglichen Regelungen. Hier sind die wichtigsten Punkte:

Maklervertrag in Schriftform

„Damit ein Vermittlungsvertrag gültig ist, muss der Makler beauftragt und der Vertrag schriftlich abgeschlossen werden“, sagt Inka-Marie Storm, die Chefjuristin des Eigentümerverbands „Haus & Grund Deutschland“. Wenn es kein solches Schriftstück gibt, ist der Vertrag wertlos.

Die Folge: Selbst wenn der Makler erfolgreich vermittelt, kann er keine Provision verlangen, sagt Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger von der „Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht“ im Deutschen Anwaltverein. Bei falscher Beratung oder falschen Angaben haben Interessenten jedoch normalerweise auch kein Recht auf Schadenersatz.

Wer zahlt Maklerprovision: Thema Courtage und Kostenteilung

Wenn ein Immobilienmakler erfolgreich eine Wohnung vermittelt, muss in der Regel eine Courtage bezahlt werden. Wer diese bezahlt und wie hoch sie ist, hängt davon ab, wer den Makler beauftragt hat und ob es sich um einen Kauf- oder Mietvertrag handelt.

Seit dem 23.12.2020 gelten neue Regelungen für die Maklerprovision. Ziel der Gesetzesänderung war, private Immobilienkäufer von Wohnimmobilien, also Verbraucher, von den hohen Kaufnebenkosten zu entlasten. Wird ein Immobilienmakler aufgrund zweier Maklerverträge für den Verkäufer und Käufer tätig, kann der Makler von beiden Parteien die Provision nur zu gleichen Teilen verlangen. Diese Regelung gilt für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser (auch mit Einliegerwohnung). Eine einseitige Abwälzung ist nicht mehr möglich.

Für einen Erwerber, der im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit handelt, gelten diese neuen Regelungen allerdings nicht. Eine anderweitige Verteilung der Vergütung kann vereinbart werden.

Der Verkauf von Grundstücken und von Mehrfamilienhäusern ist von dieser gesetzlichen Änderung ebenfalls nicht betroffen.

Bei der erfolgreichen Vermittlung einer Mietwohnung gilt seit 2015 das sogenannte „Bestellerprinzip“. Was bedeutet, dass immer derjenige die Maklerprovision zahlen muss, der den Makler beauftragt hat. Wenn der Mieter der Auftraggeber ist, darf die Provision zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer nicht überschreiten. Beauftragt der Vermieter den Makler, ist die Provision verhandelbar. In der Regel beläuft sie sich ebenfalls auf eineinhalb bis zwei Monatskaltmieten. Der Makler hat jedoch keinen Anspruch auf eine Gebühr, wenn ein bestehendes Mietverhältnis nur fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird.

Bezahlung nur im Erfolgsfall

„Der Immobilienverband Deutschland (IVD) vertritt die Ansicht, dass Verbraucherinnen und Verbraucher erst bei erfolgreichem Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags eine Provisionszahlung an den Makler leisten sollten“, erklärt Stephen Paul. Falls trotz aller Bemühungen des Maklers kein Vertragsabschluss zustande kommt, besteht auch kein Anspruch auf Vergütung.

Es ist verboten, eine Klausel einzuführen, die eine Provisionspflicht im Falle des Nichtzustandekommens eines Kauf- oder Mietvertrags vorsieht. Laut Inka-Marie Storm können Makler in einem solchen Fall nur Reise- und Portokosten als Aufwandsentschädigung geltend machen, sofern sie diese konkret nachweisen können. „Intransparente Pauschalen sind nicht erlaubt.“ Es ist ebenso unzulässig, Kosten für die Erstellung einer Verkaufspreisanalyse sowie für den Druck und Versand von Exposés abzurechnen.

Wer zahlt Maklerprovision – Kurz gefasst

Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen ist hoch, und es kann herausfordernd sein, das ideale Objekt zu finden. Ich stehe Ihnen als Immobilienmaklerin beratend zur Seite und helfe Ihnen bei der Suche nach Ihrem Traumobjekt.

Mit meiner örtlichen Marktkenntnis und professionellen Expertise bin ich Ihr zuverlässiger Partner, der alle Ihre Fragen beantwortet und Sie vom ersten Gespräch bis zum Einzug begleitet.

Wenn Sie sich für die Unterstützung durch mich als Maklerin entscheiden, werden in der Regel die folgenden Kosten für die Maklerprovision fällig:

• Bei einer Immobilienmiete beträgt die Maklerprovision höchstens 2 Nettokaltmieten (zzgl. Umsatzsteuer)
• Bei einem Immobilienkauf liegt die Maklerprovision in der Regel bei 7,14% des Kaufpreises (inkl. Umsatzsteuer)

Hier sind die wichtigsten Punkte zur Verteilung der Maklerprovision bei Immobiliengeschäften kurz zusammengefasst:

• Bei Miet- und Vermietung gilt das Bestellerprinzip. Die Partei, die den Makler zuerst beauftragt hat, trägt die Maklerprovision.
• Bei Kauf und Verkauf: Das Bestellerprinzip findet keine Anwendung. Die Aufteilung der Maklerprovision hängt vom Maklervertrag und der Vereinbarung zwischen den Parteien ab.
• Verteilungsmodelle: In der Praxis gibt es verschiedene Möglichkeiten zur Aufteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer. Diese werden je nach individueller Vereinbarung oder lokalen Gegebenheiten angewandt.

Die Maklerprovision kann somit unterschiedlich aufgeteilt werden, je nachdem, ob es sich um eine Miet- oder Kaufsituation handelt und welche Vereinbarungen zwischen den Parteien getroffen wurden.

Reservierungsgebühr

Matthias Bauer von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg weist darauf hin, dass in der Regel keine anderen Gebühren als die Maklerprovision erhoben werden dürfen. Es sei denn, es gibt konkrete schriftliche Vereinbarungen zwischen den Parteien.

Wenn eine solche Gebühr, z.B. Reservierungsgebühr, im Maklervertrag enthalten ist, muss sie bei Abschluss des Kaufs mit der Maklerprovision verrechnet werden.

Sollte der Verkauf trotz Reservierung nicht zustande kommen, müssen Makler die erhaltene Reservierungsgebühr gemäß der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Az. I ZR 113/22) zurückerstatten.

Widerrufsrecht, Kündigung und Laufzeit

Verbraucherschützer Bauer erklärt, dass Verbrauchern grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht zusteht, wenn Maklerverträge per Post, Telefon, E-Mail, Internet oder im Rahmen eines Haustürgeschäfts geschlossen werden.

Der Makler ist verpflichtet, die Verbraucher beim Vertragsschluss über dieses Recht zu informieren. „Falls er dies nicht tut, kann der Vertrag noch bis zu einem Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen werden“, sagt Bauer.

Maklerverträge können entweder befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Matthias Bauer empfiehlt eine Laufzeitvereinbarung von drei bis sechs Monaten. Dadurch hat der Makler ausreichend Zeit, um ein passendes Objekt oder einen entsprechenden Interessenten zu finden.

Die Verträge enthalten oft befristete Kündigungsklauseln, ansonsten können Kunden bei unbefristeter Laufzeit ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und ohne Angabe von Gründen kündigen. Wenn der Makler seine vertraglichen Pflichten nachweislich verletzt, haben Kunden auch das Recht, außerordentlich zu kündigen.

Alleinauftrag kann rechtmäßig sein

Um ein exklusives Vermittlungsgeschäft abzuschließen, können Makler mit ihren Auftraggebern einen sogenannten Alleinauftrag vereinbaren. Während der Vertragslaufzeit darf der Kunde keine anderen Makler mit dem Verkauf oder der Vermietung seiner Immobilie beauftragen. In den meisten Fällen hat sich diese Vorgehensweise auch als sinnvoll erwiesen.

Allerdings darf die Laufzeit nicht unbegrenzt sein. Gemäß einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs im Jahr 2020 (Az.: I ZR 40/19) gilt eine Befristung von sechs Monaten als angemessen. Zudem ist eine automatische Verlängerung von jeweils drei Monaten wirksam, falls der Kunde keine Kündigung vornimmt.

Fehlerhafte Angaben im Exposé sind tabu

Ein Auftraggeber haftet für fehlerhafte Angaben in einem Objektexposé. Aus diesem Grund sollten Makler keine Informationen im Exposé angeben, die die Beschaffenheit einer Immobilie falsch darstellen.

Generell: Was dürfen Immobilienmakler?

1. Immobilienmakler dürfen im Auftrag von Verkäufern oder Vermietern Immobilien anbieten und vermarkten.
2. Sie dürfen Besichtigungstermine organisieren und potenzielle Käufer oder Mieter durch die Immobilie führen.
3. Makler dürfen Kauf- oder Mietverträge vorbereiten und verhandeln.
4. Sie können Informationen über die Immobilie bereitstellen, einschließlich ihrer Eigenschaften, Größe, Lage und Ausstattung.
5. Immobilienmakler dürfen bei der Werbung für Immobilien in Printmedien, Online-Plattformen und anderen Marketingkanälen tätig sein.
6. Sie dürfen Verträge und Vereinbarungen im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen aufsetzen und verwalten.
7. Makler dürfen Provisionszahlungen von Verkäufern oder Vermietern erhalten, wenn ein erfolgreicher Kauf- oder Mietvertrag abgeschlossen wurde.

Generell: Was dürfen Immobilienmakler nicht?

1. Immobilienmakler dürfen keine rechtlichen oder steuerlichen Beratungen durchführen, es sei denn, sie verfügen über die entsprechende Qualifikation und Erlaubnis.
2. Sie dürfen keine falschen oder irreführenden Angaben über eine Immobilie machen, die deren tatsächlichen Zustand oder Eigenschaften verfälschen.
3. Makler dürfen keine Diskriminierung bei der Auswahl von Käufern oder Mietern aufgrund von Geschlecht, Rasse, Religion, Nationalität oder anderen geschützten Merkmalen vornehmen.
4. Sie dürfen keine Verträge oder Vereinbarungen abschließen, die gegen geltende Gesetze oder Vorschriften verstoßen.
5. Immobilienmakler dürfen keine Provisionen von beiden Parteien einer Transaktion verlangen, es sei denn, sie haben dies im Voraus schriftlich mit allen Beteiligten vereinbart.
6. Sie dürfen keine falschen Dokumente, gefälschte Unterschriften oder andere betrügerische Praktiken verwenden, um einen Immobilienverkauf oder eine Vermietung zu erleichtern.
7. Makler dürfen keine zusätzlichen Gebühren oder Ausgaben erheben, die nicht im Voraus mit den Käufern oder Mietern vereinbart wurden.

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